一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs定義

　　我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在證券交易所上市交易。

　　基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎(chǔ)設(shè)施財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益份額的有價證券?；A(chǔ)設(shè)施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。

　　二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs意義

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制，降低實體經(jīng)濟杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

　　三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs架構(gòu)特點

　　一是80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)；

　　二是基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；

　　三是基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；

　　四是采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs示例圖

　　四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品特點

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是并列于股票、債券、基金和衍生品的證券品種，產(chǎn)品具備以下特點：

　　一是公募REITs可盤活存量資產(chǎn)，提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值，獲得流動性溢價，同時提供增量投資資金，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營模式轉(zhuǎn)型，更好地推動資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟；

　　二是公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年度可分配利潤用于分配，高比例分紅，同時由于基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，投資回報良好，填補了當(dāng)前金融產(chǎn)品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動性較弱的基礎(chǔ)設(shè)施項目；

　　三是公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全，比照公開發(fā)行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則。基礎(chǔ)設(shè)施項目可借助資本市場公開、透明機制，通過資本市場融資，引導(dǎo)金融資金參與實體項目建設(shè)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　五、上交所私募REITs實踐

　　上交所積極探索實踐，初步構(gòu)建了類型豐富、運行穩(wěn)健的私募REITs市場。截至2020年底，上交所私募REITs產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等多種不動產(chǎn)類型；推出了首單基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs，引領(lǐng)了境內(nèi)市場儲架式產(chǎn)品、可擴募產(chǎn)品等多輪創(chuàng)新，為試點公募REITs積累了豐富的實踐經(jīng)驗。

　　此外，上交所基金市場規(guī)模占比超過交易所市場的70%，品種覆蓋股票、債券、黃金、貨幣等多種資產(chǎn)類別，連接場內(nèi)、場外，跨越境內(nèi)、境外。上交所ABS資產(chǎn)類型覆蓋應(yīng)收賬款、融資租賃、消費金融、基礎(chǔ)設(shè)施等全部大類基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模超過3萬億元，市場規(guī)模約占交易所市場的70%。